土地に対する課税のしくみ

1.土地の評価

評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づき、市の固定資産評価員が地目別に定められた方法で評価し、市長が決定します。

平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格などの7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っています。

評価額は、3年ごとの基準年度に評価替えが行われ、価格が見なおされます。

以後の2年間は原則として据え置きますが、地目の変換などが見られる場合は、評価の見直しが行われます。

また、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない場合は、価格の修正が行われます。

2.地目

地目は、宅地、田および畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

3.地積

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積になります。

4.価格（評価額）

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

宅地の評価においては、ある特定の区域内の土地のうち標準的な土地について正常と認められる価格を求めて、この価格に批準して、適正な時価を評定します。適正な時価を求める場合には当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士または不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格などを活用し、これらの価格の7割を目途として評定することとしています。

5.課税標準額

原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。

しかし、住宅用地のように課税標準の特例が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格よりも低く算定されます。

6.住宅用地の課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地には、次の二つがあります。

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地その土地全部（家屋の床面積の10倍まで）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地その土地全部（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

家屋の種類	居住部分の割合	住宅用地の率
ア.専用住宅	全部	1.0
イ.ウ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0
ウ.地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0

住宅用地は、その面積によって次の特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。

小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1（都市計画税については3分の1）の額とする特例措置があります。

その他の住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。

 

たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートルがその他の住宅用地になります。

その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1（都市計画税については3分の2）の額とする特例措置があります。

住宅用地の申告

土地の所有者は、住宅用地に対する課税標準の特例に関して、次のような場合には申告が必要です。

1. 住宅を新築し、その敷地が新たに住宅用地になった場合
2. 事務所・店舗などを住宅に改築または用途変更し、その敷地が住宅用地になった場合
3. 住宅を取り壊し、その敷地が住宅用地でなくなった場合
4. 住宅を事務所・店舗などに改築または用途変更し、その敷地が住宅用地ではなくなった場合